5% vagy 27% ÁFA terheli a kiválasztott lakást?
Az új lakásokra vonatkozó 5%-os ÁFA többlakásos ingatlanok esetén lakásonként 150 m2, egylakásos lakóingatlanoknál 300 m2 hasznos alapterületig vehető igénybe. Az NGM azonban a hasznos alapterületbe számítja a pincét és a teraszt is.
A CSOK mellett a másik olyan intézkedés, ami komoly pezsdülést keltett az ingatlanpiacon, az új lakások áfájának 5%-ra csökkentése volt. Az áfacsökkentés azonban csupán korlátozott ideig, 2019. december 31-éig érvényesíthető, a kedvezményezett lakások hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban nem lehet nagyobb 150 m2-nél, egylakásos lakóingatlanban pedig 300 m2-nél. Annak, akinél az alapterület túllépése miatt megállapítja az adóhatóság, hogy a lakásértékesítését 5% helyett 27%-nyi áfa terhelte, nem csak az áfakülönbözetet kell utólag kifizetnie, hanem a bírságot is.
Így módosult év közben a törvény
Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint az utóbbi feltétel értelmezésénél az építők az áfatörvény lakóingatlan-fogalmából indulhattak ki, ami viszonylag tág lehetőséget biztosított a feltételeknek megfelelő lakóingatlanok kialakítására, hiszen abba nem tartozik bele sem a garázs, sem a műhely, így okkal gondolhatták az adózók, hogy pl. a pince sem. Egy évközi törvénymódosítás azonban egyértelműsítette, hogy az „összes hasznos alapterület” fogalmát az ún. OTÉK értelmező rendelkezései alapján kell megítélni, amely következtében a pince és a beépített tetőtér területe is egyértelműen bekerült az ingatlan hasznos alapterületébe, feltéve, ha azok belmagassága eléri az 1,90 métert.
Ehhez képest is meglepő lehet viszont a Nemzetgazdasági Minisztérium nemrég kiadott állásfoglalása, amely szerint az „épületszerkezettel közrefogott tér” fogalmába és ezáltal az összes hasznos alapterület körébe az erkély és a terasz is beletartozik – függetlenül attól, hogy ezen épületrészeknél a belmagasság nem is kimondottan értelmezhető. Ez, függően természetesen az építendő lakás szerkezetétől, jelentősen leszűkítette az 5%-os áfamérték igénybe vételi lehetőségét.
Az eladó fizet!
Annak ellenére, hogy ez az állásfoglalás jogilag sem az adóhatóságra, sem az adózókra nem kötelező, várható, hogy a kedvezményes áfamértéket az adóhatóság ez alapján fogja majd megítélni. Az útmutatást érdemes tehát komolyan venni, ellenkező esetben ugyanis már jóval a kérdéses lakások felépülte, értékesítése után derülhet ki az, hogy azt mégsem 5%-os, hanem 27%-os áfa terhelte. Ez főként azokat a lakásokat érintheti, ahol pince vagy terasz található, ezek ugyanis akár jelentősen is megdobhatják az alapterületet.
Abban az esetben, ha az adóhatóság utóbb állapítja meg, hogy 5% helyett 27%-nyi áfát kellett volna fizetni, akkor az adóhatóság az áfakülönbözetet, bírsággal növelten, az eladótól fogja követelni. Vannak azonban olyan szerződések is a piacon, amelyek a mindenkor irányadó áfamértéket hárítják át a vevőre. Ilyen esetben még akár az is előfordulhat, hogy az eladó jogosan követeli majd az áfakülönbözetet a vevőjétől.
Mindenkinek, de különösen a még csak tervezési fázisban lévő projektek gazdáinak érdemes tehát végiggondolni, hogy az állásfoglalás miatt kell-e esetleg módosítani a meglévő terveken - tanácsolja Fehér Tamás.
